A Reforma Tributária está prestes a chegar em um lugar que a maioria dos síndicos, administradoras e moradores ainda não considerou: a taxa condominial. A partir de 2027, os serviços de limpeza, conservação, segurança e vigilância — praticamente onipresentes em qualquer condomínio — vão custar mais caro. E o motivo tem nome técnico, mas efeito bem prático no bolso de quem mora ou administra um condomínio.
O que muda a partir de 2027
Em 2027, entra em vigor a CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços —, um dos dois novos tributos criados pela Reforma Tributária para substituir o atual sistema. A estimativa é que a alíquota da CBS fique em torno de 9%.
Hoje, empresas prestadoras de serviços de limpeza, conservação e vigilância que estão no regime de Lucro Presumido pagam 3,65% de PIS e Cofins, somados a um ISS de até 5%, dependendo do município. Com a chegada da CBS, o PIS e o Cofins deixam de existir nesse formato — e são substituídos pela nova contribuição, de alíquota bem mais alta.
Parece, à primeira vista, que o aumento seria simplesmente a diferença entre 9% e 3,65%. Mas a conta real é mais complexa — e é aí que mora o problema para quem contrata esses serviços.
Por que o aumento de custo é praticamente inevitável
A grande promessa da Reforma Tributária é o sistema de créditos: em teoria, cada elo da cadeia produtiva pode descontar o que já foi pago de tributo nas etapas anteriores, evitando a cobrança em cascata que existe hoje.
O problema é que, para empresas de limpeza, conservação e vigilância, entre 60% e 80% do faturamento é composto por custos de mão de obra: salários, férias, décimo terceiro, encargos sociais e trabalhistas, FGTS, vale-refeição, vale-alimentação, supervisão e verbas rescisórias.
E a mão de obra não gera crédito de CBS.
Isso significa que a maior parte do custo dessas empresas simplesmente não entra no sistema de créditos que a Reforma promete. Apenas os outros custos — materiais de limpeza, uniformes, equipamentos, estimados em torno de 10% do faturamento — geram crédito aproveitável.
Fazendo a conta: se a CBS incide a 9% sobre o faturamento, e apenas 10% desse faturamento gera crédito recuperável (0,9 ponto percentual de desconto), o custo efetivo da CBS para essas empresas fica em torno de 8,1%.
Comparando com os 3,65% que essas empresas pagam hoje de PIS e Cofins, o resultado é um aumento de carga tributária de aproximadamente 4,45 pontos percentuais sobre o faturamento.
Quem paga essa conta no final
Aqui está o ponto que interessa diretamente a quem administra ou mora em condomínio: dificilmente as empresas prestadoras de serviço vão conseguir absorver esse aumento de custo sozinhas.
Quando uma empresa vê sua carga tributária subir de forma estrutural e permanente, a resposta natural é repassar esse custo para o preço cobrado do cliente. E os condomínios estão entre os maiores contratantes desse tipo de serviço no Brasil — praticamente todo condomínio com porte médio ou grande tem equipe terceirizada de limpeza, conservação ou vigilância.
Na prática, isso significa que, a partir de 2027, o valor cobrado pelas empresas terceirizadas de limpeza, conservação e vigilância deve subir — e essa alta tende a ser repassada para a taxa condominial, além dos reajustes normais que já ocorrem por conta de água, energia, materiais de consumo, honorários de síndico e contabilidade.
Quem sente esse impacto e por quê
Condomínios residenciais e comerciais. Qualquer condomínio que contrata serviços terceirizados de limpeza, portaria, zeladoria ou vigilância vai sentir o repasse desse aumento na taxa condominial a partir de 2027.
Empresas prestadoras de serviços de limpeza, conservação e vigilância no Lucro Presumido. Essas empresas precisam se planejar desde já para o aumento de carga tributária, avaliando se o regime tributário atual ainda é o mais vantajoso diante da nova realidade.
Microempresas e pequenas empresas do setor. Empresas de limpeza ou vigilância enquadradas no Anexo IV do Simples Nacional podem continuar nesse regime unificado, o que representa uma alternativa a ser avaliada com cuidado, dependendo do porte e do faturamento da empresa.
Síndicos e administradoras de condomínio. Precisam começar a planejar o orçamento condominial de 2027 considerando esse reajuste adicional, evitando surpresas nas assembleias de aprovação de orçamento.
O que fazer agora, com quase um ano de antecedência
A boa notícia é que esse aumento não pega ninguém de surpresa — a mudança já é conhecida, e quem se planeja com antecedência consegue amenizar o impacto ou, pelo menos, evitar decisões precipitadas quando a conta chegar.
Para condomínios: comece a incluir esse cenário no planejamento orçamentário de 2027. Conversar com a empresa terceirizada sobre a expectativa de reajuste, e considerar esse fator ao aprovar o orçamento em assembleia, evita que a informação chegue de surpresa aos condôminos apenas quando o boleto aumentar.
Para empresas prestadoras de serviço no Lucro Presumido: avalie com antecedência se a migração para outro regime tributário — como o Simples Nacional, quando aplicável — pode ser mais vantajosa diante do aumento de carga da CBS. Essa é uma decisão que exige simulação numérica detalhada, e não deve ser tomada de última hora.
Para ambos os lados: revisar os contratos de prestação de serviço com cláusulas de reajuste vinculadas à variação de custos tributários pode evitar disputas e reajustes abruptos quando a CBS entrar em vigor.
Um exemplo prático do que a Reforma Tributária realmente significa
Esse caso dos condomínios ilustra bem algo que a Cacec já vem alertando desde o início da implementação da Reforma Tributária: a promessa de simplificação não significa, necessariamente, redução de custo para todo mundo.
O sistema de créditos da CBS e do IBS funciona muito bem para setores com alto custo de insumos e mercadorias. Mas para setores intensivos em mão de obra — como limpeza, conservação, vigilância e diversos serviços — o resultado pode ser justamente o oposto: aumento de carga tributária, porque o principal custo da operação simplesmente não entra no sistema de créditos.
Esse é o tipo de detalhe técnico que faz toda a diferença entre uma empresa que se planeja com precisão e uma que só descobre o impacto quando o boleto já chegou maior.
A Cacec acompanha os impactos da Reforma Tributária setor por setor
A Reforma Tributária não afeta todo mundo da mesma forma. Cada setor tem uma equação diferente de créditos, alíquotas e transição — e entender essa equação com precisão é o que permite decisões estratégicas em vez de reações de última hora.
Se sua empresa presta serviços de limpeza, conservação ou vigilância, ou se você administra um condomínio e quer entender melhor esse impacto, a Cacec pode ajudar a simular o cenário específico do seu negócio.
📍 Cacec Soluções Contábeis — Itabuna, Bahia
📲 Entre em contato e fale com nossa equipe.
